こんにちは、てらのこ（＠sally88265041）と申します。2021年12月に地方で４戸アパートを購入した兼業大家です。詳しいプロフィールは▶こちら
不動産の勉強は5月から始め、固ツイの通り、築古戸建から始めようと決心。しかし、色んな方の意見を聞くと、築古戸建は競争率上がり、難易度高め。兼業で効率よく運営していくために築古アパート購入を決意。希望の年数で融資通らず、ダメ元で指値交渉。運良く通り、やっと買えることになりました🥳
— てらのこ🐇不動産&ブログ🐢 (@sally88265041) December 4, 2021
不動産投資に興味があって、始めてみたいけど…
「収益のでる不動産って初心者が購入できるの？」
そんな疑問をもっていませんか？
結論から言うと、私の所有しているアパートの１年間の利益は約33万円でした。月2.6万円のキャッシュフローです。
微益ですが、プラスで運営することができました！
もし、修繕が発生しなかった場合は、年間75万程稼いでくれます。月６万円のキャッシュフローです。
高配当株を調べていたら、月3万円のキャッシュフローを得る為には4%前後で1000万円くらい必要なのか🤔
— てらのこ🐇不動産&ブログ🐢 (@sally88265041) February 2, 2023
不動産投資だと戸建て1棟ですぐに達成できるね。拡大して安定するまでインカム使おうとは思わないけれど🤭
これが高配当株であれば1000万円以上の自己資金が必要ですが、不動産投資の場合はその半分以下の資金で達成することができます。さらにローン完済後は、月15万円のキャッシュフローになります！
だからこそ、不動産投資は魅力的ですね。
この記事では、実際の購入費用、１年間における運営コストなどを公開します。
▶地方アパートのリアルな収益を知りたい
▶物件購入を前向きに考えている
▶不動産投資で失敗したくない
こんな方におすすめの記事です。
アパートのスペックについて
まずは、所有アパートのスペックを公開します。
- 物件価格：1400万円➡1200万円の指値で1225万円着地
- 融資年数：10年（金利1.9％）
- エリア：豪雪地帯（人口４万人程の地方都市）
- 間取り：２LDK×４戸
- 築年数：33年
- 土地の広さ：198㎡
- 都市計画：市街化区域
不動産情報ポータルサイト”健美家”に掲載されていました。
人口４万人の超田舎町ですが、表面利回り14％以上のお手頃価格のファミリー向け２LDK物件です。
耐用年数は切れている物件なので、融資年数は10年が最高でした。
そのため、物件の階段塗装が必要だということと、返済比率を50％以下に抑えたいという理由で値段交渉をしました。
すると、表面利回り17％で購入することができました。
そんな田舎町のアパートをなぜ購入したのか気になる方は、こちらの記事をご覧ください。
購入時の初期費用について
a.自己資金手出しは1225万－950万＝276万円（物件価格：1225万円、融資貸付：約950万円）
b.諸費用（以下の表参照）合計は約155万円
仲介手数料、登記費用、火災保険（10年）、不動産取得税、融資諸費用、その他諸経費など
c.預り金（敷金や清掃料など）が約13万円
アパート購入時の初期費用は、a＋b－c＝276万円＋155万－13万＝約418万円です。
融資貸付は950万が上限ではなく、1100万円まで可能だったので、
もっと自己資金を抑える方法もありました。
しかし、
１棟目だったので安全性を重視して自己資金を多めに入れました。
これが後に失敗だったなと感じています…。
１年間の運営コスト
2021年12月～2022年12月の１年間のランニングコスト（管理費、電気代、ローン返済、固定資産税）は約123万円。
さらに修繕費（階段鉄部塗装、消火器設置、タンク配管詰まり、凍結トラブル、除排雪費）は約42万円。
費用合計は、123万円＋42万円＝約165万円
※除排雪費は12月～３月の期間で分割払いです。
家賃収入から費用を引くと、税引き前利益は約33万円でした。
合わせて読みたい
先ほど、自己資金を多めに入れたことが失敗だった…と言いました。
実は、購入する前には分からなった気付きがたくさんありました。
まだ物件を購入していない方のために、失敗談として記事にしています。
これを読んで、あなたは失敗を防いでくださいね。
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