こんにちは、てらのこ（＠sally88265041）と申します。
2021年から夫婦でアパート１棟、戸建て７戸所有している兼業大家です。
地方のアパートは空室リスクが怖い…
そう思いますよね。
退去が出るたびに、リフォームして、募集をして、新規入居者が現れるまでソワソワする毎日。
なかなか入居しないと泣く泣く家賃を下げることになってしまう。
そんなリスクが高いのが地方築古アパートの現状です。
アパートの一般的な入居年数は3年くらいと言われています。
しかし、
わたしの所有するアパートは平均で6年。2倍も長く入居しています。
なぜ、こんなにも入居が長いのか？
その理由を考察しました。
この記事を読むと、
入居が長くなりやすいアパートの特徴がわかるので
購入検討するときの１つの指標になると思います。
空室リスクさえ無ければ安定した収入が見込めて、資金繰りに悩むことがないので魅力的ですね。
・地方×築古アパートの購入を検討している
・入居が長い要因を知りたい
・満室物件が欲しい
こんな人におすすめの記事です。
ぜひ、最後まで読んで物件購入に活かしてください。
アパートのスペック
筆者がどんなアパートを所有しているか、ご存知ないと思うので簡単に紹介します。
- 物件価格：1400万円➡1200万円の指値で1225万円着地
- 融資年数：10年（金利1.9％）
- エリア：豪雪地帯（人口４万人程の地方都市）
- 間取り：２LDK×４戸
- 築年数：33年
- 土地の広さ：198㎡
- 都市計画：市街化区域
詳しい収支が気になる方は、こちらの記事をご覧ください。
入居年数について
それぞれの部屋の入居年数はこちらです。
①３年９か月
②８年11か月
③５年９か月
④８年11か月
全部足して４で割ると、平均6.5年です。
まるで、戸建てのような入居年数ですよね。
空室になりにくい理由
では、なぜこんなにも空室になりにくいのか？
理由を考察してみました。
①入居する人の属性
②利便性がよい
が主な要因かと思います。その理由について、順番に説明します。
①入居する人の属性がカギ
属性とは、
年代、勤務先、勤続年数、年収、配偶者の有無など、
その人の社会的背景のことです。
個人情報が含まれるので詳細を教えることは難しいですが、
40代以上の単身の方が入っています。
あれ、2LDKなのに全員単身なの？
って思いますよね。
実は、このエリアは
「1LDKのアパートの供給が少ないため
２LDKで1人で住む人が多い」
ということを不動産会社からヒヤリングしています。
このように一般的な常識だけでは分からないことがあるため、
エリアのアパートの供給事情を知ることは重要です。
物件を購入する前には、必ず調べてくださいね。
で、
単身なら入居は短くないの？
と感じたかもしれません。
でも、
一般的に単身アパートの退去率が高いのは、
引っ越す理由が多い人がターゲットになりやすいからなんです。
転勤が多い仕事をしている人、
ライフプランが変わりやすい20〜30代の人、
そのような人々は賃貸の単身アパートに住むことが多い。
しかし、
このアパートの入居者は40年代の単身です。
仕事も安定して不満がない人、
独身でいいと思っている人、
がいると考えられます。
そのため、引っ越す理由がないから空室になりにくい。
シンプルなことですが、
どんな人（年齢、職業など）が入居しやすいか？
を予めリサーチしておくと、空室リスクを予想しやすいのではないかと思います。
そのため、
アパートを購入する際には
必ずレントロールと一緒に、入居者の属性も伺っておきましょう。
それが、空室リスクを左右する１つのカギになると思います。
②利便性がよい
やはり、立地は超重要です。
このアパートは商業施設が近くにたくさんあって便利です。
しかも、
スーパーだけでなく、徒歩５分圏内にファストフード店が並んでいるので、
単身者が好む施設が多いと感じます。
そして、なんと地方なのに駐車場を使っていない入居者もいます。
それくらい利便性が良くて不便を感じていないということだと思われます。因みに駅から30分以上はかかる場所です。
近隣エリアに新築アパートもありますが、このアパートは築30年代なので家賃帯が下がり切っており競合しません。
建物が少し古くても、中はキレイで住む分には問題もなし。立地はいいし安い。
そんな状況なので、
もし、引っ越そうと考えたとしても
今よりいい条件のアパートが見つからないと思います。
物件を購入するときは、やはり”立地”を一番に重視するべきだと思っています。
今後、注意していくこと
以上のことから、アパートの満室経営を維持できていると考察しました。
とはいっても、
いつかは空室になることも考えられます。
その時には、空室期間をできるだけ短くする努力が必要です。
その際には、
業者さんと連携することが１番大事だと思っています。
というのも、
このアパートは地方都市なので
自宅から２時間くらいはかかる場所にあるんですね。
今は赤ちゃんを育児しているので
リフォームも自力DIYで直すのは難しいため、
最近出会った便利屋の方に頼もうかなと考えています。
安く施工してくれる、時間もきっちり守る、安心してお願いできる
そんな素晴らしい方です。
こういう業者さんとのつながりをもっておくことは
不動産賃貸業をしていくうえで
めちゃくちゃ大事なので
いい業者さんを見つけて繋がりをつくってくださいね。
また、
現時点では、
新築アパートの家賃推移を継続して見ていくことが必要だと思っています。
なぜなら、
新築アパートの供給が多くなると、家賃帯がだんだんと下がる現象が起きるから。
そのため、下がり切っていたはずの築古アパートの家賃も下げないといけない時がくるかもしれません。
その時に差別化できる要素としては、
・単身向けのおしゃれアクセントクロス、照明
・最悪ペット可
も考えています。
このように、
満室であっても、いつかは空室になることを考えて
予め対策を考えておいて購入してほしいなと思います。
参考になれば、嬉しいです。
よかったら、感想お願いします↓
今から２年前。
— てらのこ🐇不動産投資×ブログ🐢 (@sally88265041) December 24, 2023
12月に購入したアパートは
満室のまま。
平均入居年数は６年以上です。
まるで戸建てのような
入居年数ですが
『なぜ、空室になりにくいのか？』
を考察しました。
物件購入時の
ヒントになれば幸いです🙂https://t.co/gt3VM1X0qE pic.twitter.com/dtFsG1om3c
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