【出口戦略】地方×築古×戸建てを購入しても大丈夫な理由

と思っていませんか？

結論、好立地で需要があるなら大丈夫です！

でも、そんな好条件の物件を買えるの？と不安になりますよね。

都市部エリアは競争が激しく高価格。だから地方エリアを検討したけど、土地勘がなくて何も分からないし、リスクが高そう…。業者のコネもないし。

そんなあなたのために、地方×築古×戸建ての出口戦略の基本と注意点について説明します。さらに初心者がとるべき戦略もお伝えします。

上記のような悩みをもつ方におすすめの記事です。

出口戦略の基本と注意点

出口戦略を簡単に言うと、いつ売却をするのか考えておくということです。

築古戸建て投資の出口戦略は以下の3つです。

・オーナーチェンジで売る
・実需に売る
・土地で売る

出口を知ることで、購入時にどのような物件を購入すればいいか逆算できるようになります。

それぞれの注意点がありますので、以下、順番に解説していきます。

オーナーチェンジで売る

オーナーチェンジとは、「入居者がいる状態で売る」ということです。

ただし、売る相手が投資家なので指値をされることが多いと思います。そのため、利回りが高めでなければ売りにくいです。エリアの相場にもよりますが、地方となると表面利回りで15～20％は欲しいところです。また、リフォームがしっかりしていないと売る難易度は高くなります。特に、外壁は誰でも現状を確認できる状態なのでボロボロだと悪印象になります。室内の写真は入居前に撮っておきましょう。

しかし、最初から家賃収入を得られるオーナーチェンジは、初心者の投資家が検討することが多いので安定して狙いやすいと言えます。また、リフォームが簡素な物件が多いので、アクセントクロス、ユニットバスなど他物件にはない魅力があれば決まりやすいと思います。

実需に売る

実需とは、「物件を購入して住みたい一般人」のことを指します。築年数が40年以上の旧耐震の物件であれば、実需に売ることはほとんどないと考えておきましょう。売れるとしたら立地がよほど良くて安い場合です。また、フルリフォームであれば検討してもらいやすいですが、空き家をわざわざフルリフォームするのであれば、土地として売り出したほうが良いと思います。

土地で売る

土地売りは、不動産業者・投資家・実需の全ての人々が検討してくれるため、一番売りやすいように思えますが、楽観的に考えておくのは危険です。

もし、売るとしたら、

これだけ費用がかかります。

確定測量は必須事項ではありませんが、境界杭がないと新築を建てたい実需には売りづらいです。新築を建てるときの建築確認申請をする際に測量が必須になるからです。築古戸建ては境界非明示のことが多いので注意してください。

アスベストや地中埋設物は、業者に見積をとらないと分かりません。しかも、工事を開始してから追加費用がかかることがあります。頭の隅に入れておいてください。

もし、土地として売り出すのであれば、古家付き土地で売り出せば、これらの費用はかかりません。その際は、現況渡し、瑕疵担保責任免責、境界非明示で売り出しましょう。物件を安く購入したい投資家が古家付き土地で探している場合もありますから、高価格でなければ売り切れると思います。

地方×築古×戸建てを購入して大丈夫な理由

出口の注意点だけみると、正直何だか難しそう…と思いますよね。

しかし、序盤にお伝えした通り、地方エリアでも立地さえ良ければ売れないことはないと言えます。

地方は人口減少で需要がないのでは…と考えるのは安易です。人口が減っているのは都市部でも同じです。人口動態を知っておくことは必要ですが、どちらかと言うと、だんだんとコンパクトシティ化が進んでいくので、都市計画を確認し、将来的な町の中心部を知っておくことが重要です。そのような地域は、賃貸需要も根強く残るので長期的に保有することも視野に入れることができるようになります。

好立地なエリアは、路線価も高く、商業施設も近くにあり利便性が高いことがほとんどです。地方エリアは車社会なので、駅近よりも、大きい幹線道路や高速道路が近い方が需要があると考えられます。また、接道の幅が広い方が車の出し入れがしやすいので４ｍ以上あると安心です。

ただし、賃貸需要の調査は必ずしてください。土地値が高くても、家賃帯が５万円以下で賃貸需要も少ないエリアがあります。自分で調べる方法は、こちらの記事を参考にしてください。

戸建て賃貸需要の調べ方３選～スマホで簡単にできる方法を紹介

こんにちは、てらのこ（＠sally88265041）です。2021年12月に地方で４戸アパートを購入した兼業大家です。詳しいプロフィールは▶こちら 初心者 客付けで失敗しないように需要のあるエリアを見つけたい！ と思っていませんか？ 賃貸需...

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2023.05.13

売却益は高くとれる？

「耐用年数が切れている物件の価値は０」と聞くことがあると思います。しかし、それはただの評価基準です。融資の際に判断される項目なので、実勢価格（実際に取引している価格）とは異なります。

一概には言えませんが、エリアによって売却価格の上限があるのでチェックしてみてください。物件を購入する前に、売却するときの年数を想定し、不動産情報ポータルタルサイト（SUUMO、at home、LIFULL HOME’S）で検索したり、土地総合情報システム、レインズ・マーケット・インフォメーションで調べたりして予想しておきましょう。

結論、立地と建物状況で売れやすさと売却益は変わると思います。ただ、業者との関係性もない初心者は、最初から好立地の物件を購入することは現実的には難しいと感じるかもしれません。

その場合は、最初から売却益（キャピタルゲイン）で大きく儲けようと考えず、収益（インカムゲイン）を重視するのが一つの戦略としてありかなと思います。

このようにすれば、たとえ立地が微妙でも売り切れる可能性は高くなります。（山奥とかだと厳しいかも…）

最近、筆者も実利15％の物件を見つけて迷っていました↓

不動産会社にヒヤリング。最低限のリフォームで見積もって4.8万円なら決まりそう。管理費あるから年間54万円。
・実利15%
・立地、外壁は◎
・水回りも居住中で故障していない○
【デメリット】
・駐車場造成が40万円程？
・ステンレス風呂…
・DIY必要
チャレンジしたいと思うのは買いたい病🤔？

— てらのこ🐇不動産投資🐢 (@sally88265041) May 12, 2023

リフォームがしっかりできれば、6.5万円で入居付けもできそうだったので、そうなると実利回り20％も狙えそうでした。しかし、今回、この物件は諦めました。

今回の物件は見送りに。

「地方の築古戸建なら実利で20%は欲しい。出口は15%で売り出す。そしたら5%儲けられる」

っていう旦那さんの意見。そういう視点で考えて自分の基準を持てば良いのかって勉強になりました🙂

— てらのこ🐇不動産投資🐢 (@sally88265041) May 12, 2023

理由は、
・駐車場の造成が必要で若干難易度が高い
・コストを下げるためにDIYも必須
・遠方物件のため、時間が作りづらい（赤ちゃんがいるため）
以上のことから、総合的に難しいと判断しました。

物件が中々購入できないと、焦ってしまうかと思いますが、自分の購入基準を明確にして、その基準に沿った物件を購入することが大事です。

収益を重視するときの注意点

最初にも少しお伝えしましたが、収益を重視するからといって「ずっと持ち続けて出口は考えない」というのは危険です。あくまでも売却をしないと利益は確定しません。「戸建ては入居が長いから大丈夫」と思っていても、空室になることもありますし、突発的な修繕のリスクも大きくなります。

また、地方の築古戸建だと、投資家が参入する数が減るので、地方になればなるほど売却できるまで時間は結構かかるので売却のタイミングはしっかり考えたほうがいいです。

そして、立地が微妙な分、安く買うことが重要です。

という方は、指値交渉をしてみましょう。やり方が分からない方は、こちらの記事をご覧ください。

初心者が「指値交渉」に失敗する理由〜成功させるためには○○が重要

こんにちは、てらのこ（@sally88265041）と申します。2021年から夫婦で不動産投資を始め、現在アパート１棟、戸建て７戸所有しています。 詳しいプロフィールを見る 初心者 指値を成功させたい！何が重要なの？ 指値を成功させて、安く...

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2023.04.08

売却時の費用は知ってる？

物件の売却時には譲渡費用がかかります。基本的な費用はこちら↓

例えば、売却価格400万円の場合、

・売却価格400万円－譲渡費用23万円－取得費（不動産を購入した時の費用など）＝売却益

そして、利益が出た分は譲渡所得税という税金がとられます。

詳しく勉強したい方のために、おすすめのシミュレーションサイトを見つけましたので、ご活用ください。それぞれの不動産用語を押すと、概要の説明もあるので、初心者でも分かりやすいですよ。

売却は、できれば長期譲渡（５年以上）を狙おう

先ほど説明した譲渡所得税は、2種類あります。
・短期譲渡所得（所有期間が５年以下）…税率39.63%
・長期譲渡所得（所有期間が５年超）…税率20.315%

税率を見ると分かる通り、譲渡所得税を少なくするには、売却タイミングを５年以上にすればOKです。ただし、物件取得日から５年以上ではなく、１月１日時点で計算されるので注意して下さい。
例えば、2023年６月１日に購入した物件は、2028年６月２日から長期譲渡になるわけではなく、2029年１月１日以降が長期譲渡となります。

とりあえず、覚えておいてほしいのは、長期譲渡は税率が低いということです。

しかし、「長期譲渡になるまで絶対に売らない」と考えるのはやめましょう。売却のタイミングは、不動産市場や建物状況によっては、短期譲渡でも利益確定した方がいいこともあります。※購入してすぐに転売を繰り返すのはダメです。宅建業法違反になります。

まとめ：出口から逆算して、物件購入基準を定めよう！

地方エリアの築古戸建てでも、立地が良ければ売れやすいと考えられます。

しかし、業者との関係性がない初心者は、現実的に好立地の物件を購入するのが難しい場合もあると思います。そのため、キャピタルゲインを大きく狙うのではなく、インカムゲインを重視する戦略もありでしょう。

その際は、指値交渉などで仕入れを安くする努力が必要です。

このような購入基準を明確にしておくことで、出口での失敗を防ぐことができます。

ただし、需要が全くないエリアで安く買っても客付けに困ることになるので意味がありません。そのため、需要の把握は大切です。