こんにちは、てらのこ（＠sally88265041）です。
2021年から夫婦で不動産投資を始め、現在アパート１棟、戸建て８戸所有しています。
わたしはDMで初心者さんの悩みを聞くことが多いんですが、
物件の契約してから
これ、大丈夫ですかね…？
って相談されることがあるんです。
うん、、
大丈夫じゃなくても、契約してるなら、もう覚悟決めるしかないんですよ…
（ぜひ買う前に相談してください）
そんな経験があり、
事前に失敗談をしっておけば
防げるんじゃないかな？
と思ったので
今回、戸建て投資の失敗談を10コ書きました。
初心者が失敗してしまう”あるある”なので
これを見て失敗を防いでほしいです。
どうぞ↓
１．不動産会社の話を鵜呑みにする
物件を紹介してください！
こんなふうに、
不動産会社に物件紹介をお願いしたことはありますか？
「紹介」＝「未公開」のお宝物件だと思ってる初心者さんが多いんですが、
ほとんどが公開中の売れ残り物件です。
（稀に、当たりの担当者だったら新着水面下を教えてくれるかも）
よくありがちな失敗談でセールストークに気付かず、いい物件だと思い込んでしまうことがあります。
・リフォーム費用はどれくらいか？
・想定家賃で募集できるか？
・売却はしやすいのか？
最後の責任は「自分」にあります。きちんとシミュレーションを行い、自分の購入基準を明確にして数字で判断してくださいね。
あ、でも、
物件を購入して関係性が築けると
とんでもない利回りの物件を紹介してくれることがあります。
あ、そういえば戸建8戸になりました。
— てらのこ🐇副業で不動産投資×ブログ🐢 (@sally88265041) March 2, 2024
損切り案件で
お世話になった業者さんの
物件です🏠
ネットで700〜800万前後
利回り9%くらい
↓
400万
利回り20%
融資もでたし
オーナーチェンジなので
何もやることない…
うーん、
ほんと夫がすごすぎる。
わたしはブログ頑張ろ😤
明日、更新できるかな🙂
これは、
・パパっと処分したい相手
・安く買いたい自分
このようにWin-Winになるときだけですが、
もし、拡大していくなら、
ポータルサイトで探し続けるよりも
圧倒的に業者さんと関係性を築いたほうがいいと感じています。
２．価格の安さだけで購入する
戸建てはアパートと違い、実需（一般人）がいるため、相場よりも安く買える可能性が高くなります。安く変えれば利回りも高くなるのでいいんです
が、
安く買えても、客付けができなければ収入はありません。
当たり前ですね。
筆者の夫は０円物件を購入したことがあるのですが、立地が微妙だったのでとても苦労しました。
”安ければ何とかなる”と安易に考えないでください。
不動産会社にヒヤリングして調べていたとしても、必ずそれで決まるとは限りません。特に取引事例が少ないような立地だと厳しいと感じました。安さよりも立地を重視して購入するべきだったと学びになった一件でした。
ただ、コロナ渦もあってタイミングは悪かったと思います。
それは仕方ないので、不測の事態に対応できる余裕があるといいですよね。
０円物件は初心者におすすめできませんが、
格安で購入できるのは魅力的なので、２棟目以降ならありだと思います。
0円物件を購入する注意点を知る
購入する際の注意ポイントをまとめたので
気になる方はご覧ください。
３．賃料激安のエリアで買う
賃料が激安のエリアで物件を買ってしまうと
修繕の対応ができない恐れがあります。
例えば、
利回りが20％でも、家賃収入が月３万円だと
１年で36万円しか貯まりません。
築古戸建ては突発的な修繕が起こりますし、大規模修繕も考えた方がいいので
月５万円はあったほうが安心だと思っています。
築古戸建てを購入するときに、最低利回り20%以上とか、価格100万円以下とか、そういう基準はとても大事だと思う。けど、それと同様に家賃5万円以上とか高めに取れる基準も大事だと思ってる🙂
— てらのこ🐇副業で不動産投資×ブログ🐢 (@sally88265041) May 10, 2023
1戸3万円とかだったら、アパートの方がいいんじゃいかな🤔
ただし、
利回りが30％以上など桁違いに高い場合はすぐに回収できるので、そこまで手間がかからないのであれば賃料5万以下も検討します。
リスクとリターンを考えて柔軟に判断してくださいね。
ん－、たまにですが、
激安で買って
すぐ売却して資金増やしたい
こう考えている人が
意外といるんですが、不動産投資は「賃貸業」なのでご注意を。
賃貸収入（インカム）で利益がだせることを前提に運営していくのが
基本ですので勘違いしないようにしてくださいね。
４．買うことが目的になる
”買いたい病”という言葉を聞いたことはありませんか？
買うことが目的になってしまい、本来の不動産投資の目的を忘れてしまうことです。特に１棟目が購入できると、すぐに２棟目も欲しくなるんですよね…
そうなると
買えそうな物件に手を出してしまうことがあります。
実際、筆者も”買いたい病”を身をもって経験したことがあります。
不動産会社にヒヤリング。最低限のリフォームで見積もって4.8万円なら決まりそう。管理費あるから年間54万円。
— てらのこ🐇副業で不動産投資×ブログ🐢 (@sally88265041) May 12, 2023
・実利15%
・立地、外壁は◎
・水回りも居住中で故障していない○
【デメリット】
・駐車場造成が40万円程？
・ステンレス風呂…
・DIY必要
チャレンジしたいと思うのは買いたい病🤔？
これを防ぐためには、不動産投資の目的を再確認し、全て数字で割り切って考えることが大切です。
「物件に惚れるな、取引（数字）に惚れろ」という格言？があって
勢いだけで購入してしまうと後悔します。
しっかりシミュレーションを行い、自分の基準に合った物件だけ購入するようにしてください。
不動産投資の戦略を立て方は下記で詳しく解説しています。
初心者が最初にやるべきことなので、要チェックです↓
５．現地調査をしていない
「ノールック買い付け」って聞いたことはありますか？
これはガチの猛者だけがなせる業。
今までの買った経験から、マーケティングを元に判断してるんですね。（たぶん）
もし、現地調査をしないで買うと
・周辺の匂い、騒音
・隣人の様子
・道路付け
などの状況がわからないので
客付けに影響がでてしまうことがあります。
現地調査では、
不動産屋さんに賃料の聞き込みをすることも必須です。
賃貸需要の調べ方については
こちらの記事を読んでください。
ネットで情報を調べた上で、
現地調査で最終的な答え合わせをきちんとしてくださいね。
６．拡大したいのに”現金買い”のみ
築古戸建ては少額の現金で購入できるので
１棟目はとりあえず戸建てかな
と考える方が多いです。しかし、安易に現金で購入することばかりを考えてしまうと、２棟目、３棟目が買えなくなってしまうことがあります。
もし、
拡大を前提としているのであれば、融資も視野に入れて戦略を考えておいた方がいいです。
耐用年数が切れた戸建ての融資は簡単ではありませんが、「融資を考えておけば良かった…」と後悔しないためにも、最初から調べておくことをおすすめします。
融資が必要になるケースや実例は、こちらの記事に載せています。
一度は読んでみてくださいね。
７．リスクを甘く見てしまう
不動産投資においてリスクはたくさんありますが、
たまに「まぁ、なんとかなるでしょ」と考える方もいます。
なんとかなればいいんですけどね…
事業意識が低いと高確率で失敗しがちです。
リスクは悪いわけではなく、どう対策をするか？を考えておくことが必要だと思っています。
築古戸建てを購入するなら
— てらのこ🐇副業で不動産投資×ブログ🐢 (@sally88265041) March 6, 2024
・最低利回り20%
・最低購入価格100万
・最低賃料5万
みたいな、
最悪最低なケースを
基準にして考えたらいいと思う。
ここの軸は
自分の"目標"と"力量"に合わせて変えればいい。
最終的に
いい思いができればOKなんだから
他人の基準に合わせて買わなくていいのよ🙂
おすすめなのは、
物件購入の最低ラインを定めること。
このくらいの価格なら痛手はないな、とか
最悪この利回りならなんとかなる、とか
この家賃ならギリいけそう、とか
１番下の基準を決めておけば、
それより上の物件に仕上げればいいんです。
そのためには、
もし、リフォームに100万以上かかったら…
もし、客付けに１年かかってしまったら…
もし、空室が一気に増えてしまったら…
こんなふうにシミュレーションして
対策を書き出しておきましょう。
迷いなく物件を購入することができます。
８．自分流リフォームをしてしまう
「リフォームの判断が難しい…」
「どれくらいリフォームしたらいいの…？」
そう悩んでいるひとが陥りがちなのが、
『自分のやりたいリフォームをすること』
なんですよね。
これやってると、
リフォーム50万で賃貸つくのに500万のリフォームしちゃった…なんてこともありえます。
10倍…
やばいですよね。
これ実際、聞くんですよ。
築古じゃなくて築浅買った方がよかったんじゃない…？
って思いますよね。
じゃあ、どういう基準で
リフォームするの？
というと、
「需要」を基準にリフォームすることをおすすめします。
詳しい内容は、こちらのポストに載せているので見てくださいね↓
「リフォームってどのくらいやればいいんだろう…」
— てらのこ🐇副業で不動産投資×ブログ🐢 (@sally88265041) February 3, 2024
「やりすぎるなって聞くけど、目安がわからない…」
って
悩んでる人は
気付いてないことがある。
正直これ知らないまま物件買っちゃうと
しんどいです。
でも、
ちゃんと理解したら
客付もスムーズにいくし、
道がパッと開けます。
↓
９．技量・知識ないのにDIYに挑戦
DIYってたのしそう！
やってみたい！
そう思いますよね。
わたしも壁紙をぺたぺた貼るの好きです。
ただ、
youtubeを見て真似してみようとしたけど
作業が大変で辛すぎるし、進まないし、
結局、投げ出しちゃった…
そんなDIY諦め物件を
ポータルサイトでよく見かけます。
築古戸建てはDIYでコストカットできるのが魅力。自分で直さないと利益を得られないような物件は業者ともバッティングしない。業者さんは手間暇そんなにかけられないし、小さい利益を求めていないからね🙂
— てらのこ🐇副業で不動産投資×ブログ🐢 (@sally88265041) May 29, 2023
でも、技量か根性なければDIYはやらないほうがいいよ。DIY諦め物件が市場にたくさんあります😅
DIYはコストを抑えるうえでは必須とも感じますが、
自分でできるところを考えてほしいと思ってます。
なんとなく手軽にできそうって感じるんですが
初めてのDIYなら上手くいなかないので
ぐちゃぐちゃです。笑
プロ野球選手の真似してバッティングしても
最初から上手くできないのと一緒ですね。
もし、
DIYやるんだったら
既存設備を活かしながら運用する築古物件でやりましょう。
壁紙張りとか、
クッションフロアとか、
先輩大家さんから学ぶのもいいと思います。
10．リフォーム、客付け、管理、税務関係を丸投げ
副業の場合、
外注することが必要な方も多いかと思います。
ただ、人に頼むってことは
「自分が理解している」ということが前提です。
会社でも同じで
他の人に任せる仕事は自分の基準があるから
お願いできる
ものですよね。
・どんな修繕をしたらいいのか？
・どうやったら客付けできるか？
・どうしたら税金対策できるか？
ここを理解もせずに、人任せにしてしまっても
いい結果は得られないんです…。
でも、
難しいことではないんですよね。
自分１人で何とかしようとするのではなく、
専門家にアドバイスをもらいながら最終的な判断をするだけ。
任せっきりー
頼りぱなしー
よくわからないけどー
だとのちのち、理解しておけばよかった…
もっとこうしておけばよかった…
ってなります。
最低限の知識はつけましょ。
失敗談をしって、大失敗を防ごう！
わたしは今まで
たくさんの失敗談を調べたり、見てきたり、体験したりしてきたんですが、
『人任せ』
にしてしまうと
大失敗になりがちです。
いろんな失敗談を見てると
— てらのこ🐇副業で不動産投資×ブログ🐢 (@sally88265041) December 19, 2023
・買う前に現地、現物を見てない
・シミュレーションしてない
・"安い理由"が見えてない
これらは全部、
『人任せ』
にしちゃってるのが原因。
誰かが「良い」と言ってるから買う
誰かにおすすめされたから大丈夫
みたいな
楽観的な考えだと
高確率で失敗しがちです🥲
でも、
今これを読んでいて、失敗例を学んだあなたは大丈夫。
だって勉強熱心すぎません？
あとは、
『自分で考える』ということさえすれば、
大失敗は防げます。
・自分のエリアはどうかな？
・自分の購入基準はどうかな？
・自分のスキルはどうかな？
複合的な要素を自分に当てはめて
シミュレーションすること。
不動産投資はシミュレーションゲーです。
事前準備が９割。
知識つけて、行動して、学んで、の繰り返しです。
そしたら、購入できる物件は見つかります。
・・・と言っても、なかなか自分１人の判断だけでは不安に感じることもあるかと思います。
前に進もうとしている人は応援したい！
私は、そんな想いでブログを書いているので
悩みがあったらぜひ相談してください。
ちなみに、
初心者のお悩み解決ルームという記事を
最近、出しました。
こちらも合わせてご覧いただけると
より勉強になるかと思います。
なんか質問多くて
— てらのこ🐇副業で不動産投資×ブログ🐢 (@sally88265041) March 11, 2024
十分に答えきれないのが
モヤモヤするので
「不動産投資初心者の
あるある悩み解決ルーム」
という
記事を書いてます。
・マインド
・戦略
・知識
etc…
現在、悩みを30本ほど
まとめました。
全部見れば
ほぼ悩むことないようにしたい。
興味ある方いたら
教えてください🙂
こちらのポストにリプをいただければ、
DMで連絡いたします。
では、物件取得がんばってくださいね。
応援しています！
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