戸建て賃貸需要の調べ方３選～スマホで簡単にできる方法を紹介

こんにちは、てらのこ（＠sally88265041）です。2021年12月に地方で４戸アパートを購入した兼業大家です。詳しいプロフィールは▶こちら

と思っていませんか？

賃貸需要を把握すると、不動産の３大リスクとして有名な空室リスクの対策になります。

空室リスクを怖がる必要がなくなると、物件購入の判断が素早くなり、良質な物件を購入できるようになります。

今回の記事ではスマホひとつで行える３つの賃貸需要のリサーチ方法をご紹介します。

１．不動産ポータルサイトで確認する

不動産ポータルサイトはご存じでしょうか？

・SUUMO
・at-home
・LIFULL HOLME’S

この３つは主要の三大ポータルサイトとして有名です。他にも、

・House Town
・不動産連合隊
・不動産ジャパン
・goo不動産

などがあります。収益物件をメインに取り扱っているのは、

・楽待
・健美家

この２つです。たくさんの不動産ポータルサイトがありますね。

今回は、この中でSUUMOとLIFULL HOLME’Ｓを使った賃貸需要の調べ方について紹介します。

SUUMOで需要と供給を把握する

まず、始めにSUUMOで物件の供給数を把握しましょう。

検索はとても簡単です１分で完了します！

ここでは例として、千葉県の千葉市中央区を選択しています。

検索ボタンをクリックして、下にスクロールすると「すべてのこだわり条件」のタブがあるのでクリックします。次に「建物の種類」カテゴリ内の「一戸建て・その他」をクリックします。

千葉県の千葉市中央区では、150件の戸建て等が供給されていることが分かりました。

次に、他の市の物件数と比較してみましょう。「エリア」カテゴリの「変更する」をクリックすると、その他の地域の供給件数を一覧で見ることができます。

上記の通り、物件の供給数が少ないほど需要は高いと見込めます。試しに、供給数が10件と少ない「館山市」にチェックを入れて検索してみます。

初期状態では、”おすすめ順”で物件が出てくるので、好きな順番を選びます。ここでは「築年新しい順」にしています↓

その中で気になった物件をクリックしてみると、下記のように最近閲覧した人が何人いるか把握できます↓

他の物件も調べると分かりますが、閲覧数がない場合は何も表示されません。ですから、閲覧人数が多いほど物件としての需要が高いことが分かります。

言わずもがな、需要が高い＝客付けしやすいということです。しかし、物件の良し悪しで需要が高いこともありますので、どういう条件で人気なのか一つずつ確認してみましょう。

競合の物件情報を比べる

掲載されている物件情報から、不動産市場を分析します。

・立地
・築年数
・間取り
・リフォームの有無
・駐車場の有無
・ペット可
・掲載された日付

物件によってスペックは様々なので、そんなの比べられない！と思いますよね。まずは、その地域で重視されている条件を知るために、共通している項目を探してみましょう。

例えば、駐車場2台は必須、敷金礼金はなし、ユニットバスが多いなど、掲載されている情報や写真を見ると、最低限求められている範囲が見えてきます。きちんと事前に把握しておくことで、物件購入時の判断材料にもできますよ。

想定家賃を把握する

1週間に1回程度、同じ賃貸物件情報を見ることをおすすめします。

なぜなら、掲載されている物件の家賃は、まだ決まっていない募集家賃だからです。その家賃で絶対決まるということではないので注意してください。

しかし、何度も見ていると、ある日掲載が落ちている物件に気付くはずです。その物件の家賃や立地、設備状況など全て把握しておけば、具体的な家賃相場を理解することができます。

ここまでやっておけば、このエリアでは、この条件でいくらで決まるというのが分かるため、物件購入時に即決できるようになります。

賃料査定サービスも利用する

と思ったあなたにおすすめするのは、ポルティ賃料査定です。

駅名、距離、部屋の広さ、築年数、階数、間取り、他詳細条件を入力すれば、各種不動産データを用いて、物件の適切な家賃を予測してくれます。AIを利用したサービスで、査定の精度は地域の利用可能なデータ量によるので、地方で供給数が極端に少ない場所は当てにならないかもしれません。とはいえ、賃貸料を把握したいときに一つの目安として十分に使えると思います。

ポルティ賃料査定を使う

※以前までは有料でしたが、2023年４月19日から無料で使えるようになりました。無料会員登録をしなくても１日３回までは利用可能です。

LIFULL HOLME’Ｓは、空室リスクが分かる

LIFULL HOLME’Ｓのサイト内には、「見える！賃貸経営」というのがあります。こちらでは、住戸数と空家数の増減、賃貸住宅の空室率、入居希望者の間取りニーズ、地価の４つが分かります。

下にスクロールし、「住宅研究・データベース」カテゴリの「見える！賃貸経営」をクリックします。以下、サンプルページです↓

表示される空室率は、マンション・アパート・戸建てなど全ての賃貸物件を合わせた数字です。空室率が以上に高くても、戸建てなら客付けできる可能性はありますが、一つの参考にしておくといいと思います。

賃貸需要ヒートマップで調べる

HOLME’Sには、もうひとつ賃貸需要ヒートマップというサービスがあります。賃貸物件の閲覧回数が地図上に10段階で色分けされており、需要が高い地域を簡単に把握することができます。絶対に使っておきましょう。

HOLME’Sのメニューのタブを開いて、下にスクロールすると、関連サービスに「不動産投資」というカテゴリがあります。そこから下にスクロールして「エリア別に想定利回りを調べる」をクリック。

クリックして地域を選択すると、このような画面になります。

地図上に色別で物件閲覧数が分かるようになっているので、一目で判断できますよ。

賃貸需要ヒートマップを見る

２．現地のマップを確認する

購入検討中の物件や投資エリアが決まっていたら、現地のマップを確認してみてください。物件購入時には、直接現地に出向いた方が良いですが、リサーチだけであればネット検索で十分です。

Googleマップ等を活用し、まずは商業施設の種類や数を確認しましょう。商業施設というのは、必ずマーケティングをし、エリアを決めて出店しています。

・ニトリ
・イオン
・マック

これらの有名な大規模施設が近くにある場合は、需要が高いエリアだということが分かります。他にも

・スーパー
・コンビニ
・小学校
・病院
・市役所

が近くにあるほど、利便性は高いので必然と需要も高いことが分かります。

地方エリアの場合は、道幅もチェック！

地方エリアは基本的に車社会です。不動産会社に聞くと、戸建ての場合、駐車場は２台以上必須と言われることがほとんどです。そして、車の移動が主ということは、道路幅や接道状況も重要ということが考えられます。４m道路のように狭い道路だと、すれ違う時にストレスがかかります。

特に雪が降るエリアでは要注意です。毎日、使用するのに面倒くさいのは嫌ですよね…。入居者は生活をイメージして物件を決めるので、スムーズに出入りできる道路なのか？大きな道路に接道しているか？を確認して見てください。状況が良さそうであれば、需要は高いと考えられます。

３．不動産会社に電話で聞く

わざわざ不動産会社に出向かなくても、電話でエリアの賃貸需要を教えてもらうことができます。

など、賃貸物件を持っている不動産会社であれば、客付けの経験が豊富なので有益な情報を教えてくれます。

もし、検討している物件があれば、

と聞けば、相場の家賃を教えてくれます。もし、想定家賃を事前に調査しておけば、

と具体的に質問することができます。

旦那さんに相談して、明日外観だけ遠目に確認することにした😆
ゴールデンウィーク明けに問い合わせ状況確認しつつ、関わったことのない業者さんだから賃貸需要を聞いてみよう🤔
以前、同じような立地の物件で6.5万円の掲載消えて決まったっぽいから、良さげだったらそれを目指したい！

— てらのこ🐇不動産投資🐢 (@sally88265041) May 3, 2023

自分で事前に調べておいて不動産会社に質問をする形であれば、業者さんも答えやすいので丁寧に教えてくれますよ。

注意！不動産会社の発言は鵜呑みにしないこと

と思いましたか？しかし、不動産会社の立場からすると、

と、大体は成約した低めの家賃で教えてくれることが多いです。

そして、何も調べていない状態で、ただ聞くだけはおすすめしません。たくさん質問をするということは、相手の時間を奪っているということです。せめて、どんな市町村で、どういうところに需要がありそうか、自分で目星をつけて質問するようにしましょう。

まとめ

今回は、賃貸需要をスマホで調べる３つの方法をご紹介しました。

１.不動産ポータルサイトで確認する
２.現地のマップを確認する
３.不動産会社に電話で聞く

賃貸需要を調べておけば、空室リスクに備えられる良質な物件を購入できるようになります。

賃貸需要を調べる上では、必ず自分でマーケットをリサーチすることが大切です。上記の紹介した方法をコツコツと行っていれば、賃貸需要を把握することに困ることはありません。

堅実に行動して、物件を購入できる大家になりましょう！