こんにちは、てらのこ（＠sally88265041）と申します。2021年12月に地方で４戸アパートを購入した兼業大家です。詳しいプロフィールは▶こちら
この記事では、筆者がアパートを購入してから気付いた失敗について、恥ずかしさとプライドを捨てて公開します。
アパートを購入したいなら、絶対に知っておくべき内容だと言えます。
ぜひ、最後まで読んでみて、あなたは失敗を防いでください。
１．購入前のシミュレーションが甘かった
購入前は必ずシミュレーションをしますよね。
筆者のシミュレーションはこちら↓
表面利回り16.6％なので、単身より入居が長く見込めるファミリーアパートにしては高利回りです。しかも満室賃貸中。諸経費率15％、空室率10％で計算して、１年間の手残り47万円以上あるなら、運営はしっかりできるだろうと判断して購入に踏み込みました。
しかし、１年間運用してみると、手残りは33万円でした。
あれ、想定より14万円も低い…
なぜなのか？
それは、購入した地方が豪雪地帯のため、除排雪の費用が異様にかかることが分かりました。
初めての不動産購入なので、見えないリスクはどこかにあるとは思っていましたが、除排雪費用が20万円近くかかるのは痛手です。売買契約時に除雪契約（88,000円）を売主から引き継いだのですが、それだけで大丈夫だと勘違いしていました…。
除雪費用の見積もり甘かったかな🤨？シーズン契約88000円＋排雪料トラック1台5000円(月に5台くらい)12月〜3月の間なので、25000×4ヶ月＝10万円
— てらのこ🐇不動産&ブログ🐢 (@sally88265041) December 31, 2021
さらに雪が多ければ排雪回数増えて、合計20万円程かかりそう。小さいアパートでも、こんなものなのでしょうか？というか、みなさん除雪契約してますか？
諸経費率は予想できないため、15～20％程度で計算をしがちですが、本気で購入する前には、建物や設備の状態を確認し、具体的にかかりそうな費用を見込んで計算した方がいいと気付きました。
物件の購入前には、
・建物や設備の状況
・入居者の属性やレントロール
・運営費用はいくらかかりそうか
・返済を含めて手残りはいくらか
・空室リスクや大規模修繕の費用
ポータルサイトに載っている情報以外に、上記の５つを必ず確認してください。
紙に書き出して吟味してくださいね
２．不動産投資の戦略がなかった
私が不動産投資を始めた理由は、”貯金を有効に活用してお金を増やしたいから”でした。そして、10～20年後に毎月20万円くらい自由に使えるお金があればいいなーと思っていました。
しかし、
・どのように物件を拡大していくのか？
・どんな物件が購入できそうか？
という目標を達成するための戦略をよく立てずに、まずは１棟購入することばかり考えていました。
私は返済比率を50％に下げるために自己資金を多く入れた人です🙋♀️
— てらのこ🐇不動産投資🐢 (@sally88265041) May 25, 2023
最初は10〜20年後に月20万円の収入という目標だったので😂
だけど、物件買ったらどんどん拡大したくなって目標なんて変わるの🥹
これから始める人は目標設定を本当によく考えて始めてくださいね🙂 https://t.co/sYYEy9xVmY
その結果、５年くらいお金を貯めなければ、次のアパートの購入は難しいことに気が付きました。
最初はそれで全然いいと思っていたんですよね。
でも、悲しいことに、
家賃収入は修繕が起こったときの余剰資金として貯めないと危険です。
自由に使うこともできず、時間だけが過ぎていくのを実感すると、
キャッシュフローを増やすためにまた物件買いたい…
と思うようになりました。なので自分の最終目的を明確にし、最初に戦略を立てる重要性に気付きました。
自己資金入れ過ぎました…
そこで、失敗しない戦略の立て方を考えました。初心者の方はまず、この記事を読んで戦略を練ってから挑戦してください。
３．勉強が足りなかった
不動産投資の本を読んだり、YouTubeで不動産投資家の動画を見たりして勉強をしていました。
それと同時に物件を検索をする毎日だったのですが、購入後に減価償却、デッドクロス、税金のことなど分かっているようで理解できていないことが多いことに気が付きました。
１年間の収益は先ほど述べたように約33万円です。しかし、これは税引き前の利益なので、利益は本業所得と合算され、所得税がかかります。本業の所得はそれほど高くないので、納税額はそれほど気にしなくてもいいレベルですが、少ない手残りがさらに少なくなることに気付きました。
また、物件購入後は運営のことも考えなければいけないので、購入前にきちんと理解しておくべきだったなと思います。
人に説明できるくらい理解するべきでした…
そこで、どの程度勉強したらよかったのか、効率的に無料で学べる本を見つけました。学び方の最適解を知りたい方はこちらの記事をご覧ください↓
まとめ：初心者は失敗談を知り、同じ失敗を防ごう！
今回の記事では、筆者がアパートを購入して後悔したことを３つお伝えしました。
初心者が失敗を防ぐために意識して欲しいポイントは以下の通りです。
・購入する前に、建物や設備の状態を確認し、具体的にかかりそうな費用を見込んで計算し、シミュレーションをする。
・不動産投資をする目的と戦略を明確にする。
・人に説明ができるくらい不動産投資の知識を身に付けておく。
これから不動産投資を始めるあなたは、物件購入時に生かして、失敗を防いでくださいね！
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