こんにちは、てらのこ（＠sally88265041）です。
2021年から夫婦で不動産投資を始め、現在アパート１棟、戸建て７戸所有しています。
ボロ戸建て投資やってみたいんだけど…やめたほうがいい？
そんな風に迷っていませんか？
結論、仕事が忙しい会社員の方にはおすすめできません。
なぜかというと、
途中で投げ出してリタイアする人が多いからなんです。
しかも、具体的な費用を想定することが難しく思ったよりもコストがかかることがあります。
初心者の方の相談に乗っていると80％以上のひとが
「失敗した…」「やらなきゃよかった…」と後悔しているように感じます。
しかし、
逆に行動力があって最後までやり抜く力がある人であれば、市場の物件を買うよりも何倍以上もの恩恵を受けることも可能です。
おすすめできる人とできない人がいますが、
おすすめできない人の戦略も紹介していますので、最後まで読んでみてください。
ボロ戸建て投資とは？
「ボロ戸建て」と「築古戸建て」ってあるけど違いは？
不動産情報サイトの健美家に”ボロ戸建て”の意味が載っていました。
築年数の経過した戸建ててで、これまで適切なリフォームがされてこなかったため、一見して傷みが激しいことが見て取れるもの。築〇年以上というような定義はないが、一般的には築40年以上が経過したケースが多く、長らく空き家状態で内部に残置物が大量にあるといったものも珍しくない。
ボロ戸建の不動産投資コラム・ニュース｜不動産投資の健美家 (kenbiya.com)
分かりやすく言うと、大規模なリフォームが必要な物件ということですね。例えば、雨漏り、傾き、シロアリ、外壁・屋根塗装などの修繕があります。
対して、”築古”の意味はこちら↓
建てられてから一定の年数が経過した建物の呼び方。築〇年を過ぎたものを築古と呼ぶ、という規定はないが、一般的には築30年を過ぎた頃から築古と呼ばれることが多い。反対語は築浅で、築10年未満の不動産に使われることが多い。
築古の意味、用語解説|不動産投資の健美家 (kenbiya.com)
築年経過による劣化もあるので、多少のリフォームは必要だと思われますが、人が住める程度の物件を指すのかなと思います。
正直、人によっては、どうせリフォームをするのだから築古戸建てもボロ戸建ても一緒と認識している人もいそうです。
ここでは分かりやすくするために、大規模修繕が必要なボロ戸建てを前提として話を進めていきます。まずは、ボロ戸建て投資のメリットとデメリットをお伝えします。
メリットは３つ！
ボロ戸建て投資のメリットはなに？
順番に解説していきます。
１．高利回りを狙える！
ボロ戸建て投資の１番のメリットは、なんと言っても高利回りな家賃収入を得られることです。何しろ家の状態がよくないので、0～100万円程度の格安な物件を手に入れることもできます。
例えば、50万円の物件、100万円のリフォーム、毎月５万円の家賃が取れれば、表面利回りで40％は狙えます。
一般的な市場に出ているオーナーチェンジ物件と比べると、表面利回り10％前後の戸建てがほとんどなので４倍近くも違うことが分かります。
空き家を安く買って客付けするまで、一から作り上げていく手間はありますが、これだけ差が出るくらい儲かるのはボロ戸建て投資にしかないメリットだと言えます。
２．年収が低くてもOK！
一般的に不動産投資というものは高年収で自己資金が1000万円以上ある人が行うものです。しかしながら、ボロ戸建て投資であれば安価に仕入れるため自己資金が少ない平均年収以下の会社員でも挑戦できます。先ほどの例の場合だと、最低300万円あれば大丈夫だと思います。
不動産情報サイトの楽待や健美家でコラムを書いている大家さんの中にも、ボロ戸建て投資をしている人はたくさんいます。詳細が気になる方はご覧ください。
３．自己資金を早めに回収できる！
物件購入時に重要なCCR（自己資金利回り）という指標があります。投入した自己資金に対して１年でどれくらい利益が出たかが分かるものです。先ほどの例で言えば、CCRは33％以上見込めます。※自主管理、火災保険５万円、固定資産税５万円で計算
３年１か月で自己資金を回収できるということです。その後は毎月５万円の資産がどんどん積み上がっていきます。これが市場の利回り10％の戸建ての場合は回収に10年以上もかかってしまいます。
ボロ戸建て投資はキャピタルを狙うより、インカムを得ることを目的としているのでCCRは重要です。CCRの重要性がよく分からない、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事をどうぞ。
デメリットは５つ…
ボロ戸建て投資は
いいことだらけ？
デメリットも教えて！
ここまでメリットをお伝えしましたが、筆者は初心者にはおすすめしません。なぜなら、３つのメリットよりもデメリットの方が多いからです。
詳しく解説していきます。
１．物件を仕入れる努力が必要
メリットの方でもお伝えしましたが、高利回りは自分で作り上げることが必要です。空き家を安く仕入れて、リフォームをして、客付けするまで、物凄い行動力は必須になります。
どうやって安く仕入れるの？
安く物件を仕入れる方法は、
①物上げ
②ポータルサイトで格安物件を探し続ける
③指値をして値段交渉
の３つがあります。①は、空き家の持ち主に直接交渉する方法です。どこの誰かも分からない一般人に簡単に安く売ってくれる人はそうそういないです。挑戦するのであれば、100軒回って１軒反応があれば良いくらいだと思っておきましょう。
②は、ポータルサイトを見ていると、半年～１年に１回くらいは相場より安い物件が出てくることがあります。投資家は毎日チェックしているので、人気のあるエリアであればあるほど購入するのは難しいと思います。満額で買付が通ったはずなのに、結局買えなかった…ということもあります。
③は、長期で売れ残っている物件の値段を下げてもらう交渉をすることです。たまに価格変更で物件の値段が下がることがあり、早く処分したいと思っている場合は、指値交渉が再現しやすいと思います。
比較的初心者でも挑戦しやすいのは、③の指値交渉だと思います。指値交渉の仕方については、こちらの記事に載せています。現在有料となっていますが、無料部分と目次だけでもチェックしてみてください。
２．リフォームをする手間がかかる
ボロ戸建てを修繕するときに、外注リフォームを頼むと500万円以上はかかってしまうことがあります。これでは、いくら物件が安くても高利回りは狙えないので、どこまで修繕するのか自分で考えて判断できないといけません。特に初心者はリフォーム業者の言うことを鵜呑みにしてしまい、費用が膨らんでしまったという失敗がよくあります。
雨漏りを直して、床も張り直して、ユニットバスを入れて、壁紙も直して…とやることだらけの物件は、DIYや分離発注をして安価に済ませる工夫が必要です。
しかし、
DIYが初めてなのに安易な気持ちでyoutubeで動画をみて真似してしまうと、
なんてこった…🤦♀️またまたDIYを諦めた痕跡の物件を見た😓
— てらのこ🐇不動産投資🐢 (@sally88265041) June 8, 2023
YouTubeを見て真似するのは危険⚠️
床なんて安易に張り替えない方がいいよ。どうしてもやるなら、先輩大家さんの手伝いして学んだり、自分の技量に合った小さいものからやろう。時間も労力もかかるし、副業なら1年以上はかかるよ🥹
思ったより難しく、出来栄えも悪く、挙句の果てには投げ出してしまう。
実際、そんなDIYを諦めた痕跡のある物件が何軒もあります。（ポータルサイトに載っていることがあります）
なので、DIYが初めてで経験もないのに一から作り直すDIYは無謀かなと思います。
３．突発的な修繕が発生しやすい
いくらリフォームをしているとはいえ、新築のようにピカピカにすることは難しいので突発的な修繕が起こる可能性があります。特に、入居してから１～３か月くらいは何かしら修繕が起こることも多いです。
客付けができた時点で「これで利回りが40％だ！」と思っていても、悲しいことに修繕が発生すると、利回りは下がります…。資金がないと修繕はできないので、予め100万円程度の手元資金を持っておいた方が堅実です。
４．火災保険に入りづらい
ボロ戸建ては旧耐震（築42年以上）の物件が多いので、火災保険に入れない可能性も高くなってきています。
損害保険大手の東京海上日動（以下、東京海上）が、築年数の古い住宅などについて、火災保険の引き受けを厳格化した。5月22日、日本経済新聞が報じた。
主な対象は、築50年超または築年不明の戸建て、共同住宅、および空き家。
背景に「火災保険スキーム」も、損保大手が築古物件の審査を厳格化 ｜楽待不動産投資新聞 (rakumachi.jp)
他の大手保険会社でも築40年以上の物件だと契約の条件を厳しくすると発表をしています。
なぜ、保険に入りにくくなってきたかというと、あまりにも築古物件での保険請求が多すぎる現状があるそうです。また、不正に保険金を請求する「火災保険スキーム」問題もあったので取り締まるようになりました。
今後は、火災保険加入の面で築40年以上のボロ戸建て投資は厳しくなってくると思われます。
５．客付けが難しい
一般的に数万円で買える戸建ては、地方エリアの僻地が多いので客付けが難しくなります。
夫が戸建てを３万円で買ったことがあるのですが、問い合わせがきても客付けまで至らないケースがありました。（山奥とかでもないのですが…）
安く買えるボロ戸建ては立地が微妙なことが多いので気を付けてください。購入する前はしっかり賃貸需要を把握しておいてくださいね。
おすすめの人、おすすめしない人は？
冒頭でも書きましたが、忙しい会社員の方にはおすすめしません。というのも、忙しいを理由にしていると買えないからです。正確に言うと、安さだけで物件を選ぶなら買えますが、立地がよくて需要がある物件を買うことが難しいです。
そして、ボロ戸建ては買って終わりではなく、リフォームも客付けもしないと家賃収入は得られません。そこに至るまでの労力を考えたら割に合わないと感じる方もいます。
ただし、自分から積極的に動ける根性がある人ならOKです。安く仕入れて、高く貸すことができれば、市場にはない高利回りの物件を作り上げることができます！そこまでの難易度は高めなので、諦めずに努力し続けられることが前提です。
初心者におすすめの戦略！
今回は、分かりやすくボロ戸建て投資についてのお話をしました。個人的には、大規模修繕が必要なボロ戸建てよりも、少ないリフォームで済む築古戸建て投資がおすすめです。
どんな物件を探せばいいの？
先ほどお伝えした、ボロ戸建て投資のデメリットを思い出してください。リフォームや立地、築年数などが問題でしたよね。
・リフォームは100万円以内
・都市圏30～１時間以内
・or 地方の都市部
・築40年以前
このような物件を目安にしてみてください。DIYをするのであれば３か月程度で、壁紙貼り、クッションフロア、塗装など、簡単で生活に支障をきたさないものだけを行えばいいと思います。水回りなど難しい工事はプロにお願いしておけば、何かあったときにも対応してくれる関係性をつくることができます。
ただし、何回もお伝えしますが安く購入するには努力と工夫が必要です。
そんな時は基準を緩める！
— てらのこ🐇不動産投資🐢 (@sally88265041) May 28, 2023
上記以外だと…
・市街化調整区域
・旗竿
・告知事項
・私道
やめておいた方がいいのは、
・擁壁
・接道なし
一要素だけで決めるのは難しいけど、エリアと物件のバランスを見ると狙い目だったりします🤔
・市街化調整区域
・旗竿
・告知事項
・私道
・接道なし
・擁壁
・借地
これらは一般の人が嫌がるので、割安になりやすいです。自分の購入基準を決めてコツコツと物件を探してみましょう。
筆者の夫は最近、都市部エリアの物件を購入したのですが、土地値800万円を格安の240万円で買うことができました。初心者が他の投資家と差をつける物件検索方法について書いているので、ポータルサイトでの物件の探し方を知って早めに行動したい方はどうぞ。
アパートと比べると…
筆者は、１棟目で表面利回り16.6％の４戸アパートを購入したのですが、実質利回りは13％です。しかし、返済もあるので１年間の手残りは、ザックリ75万円くらいになります。６万円の戸建てを１棟購入したのと同じくらいの収益ですね。ただし修繕があると、そこからマイナスです…。
１年間の収支を公開していますので、詳細が気になる方はこちらをどうぞ↓
戸建てと違うところは、レバレッジを効かせているので全て自己資金で賄う必要はない点と、返済後に手残りが３倍の180万円になる点が魅力です。一般的にアパートの方が戸建てよりも退去の確率は高いので、かかる経費が多くなりやすいのがネックになります。しかし、このアパートは立地がとてもよく、退去がまだないまま運営できているのでラッキーです。
同じような物件を買おうと思っても、現在の市況では出てきません。戸建て投資の場合は、１～３か月のリフォームで家賃６万円以上は再現しやすいので、手間はかかりますが初心者でも狙い目だと思っています。
【重要】これで失敗はない！
築古戸建て投資をする上で一番重要なのは「安く仕入れること」です。安く買うことさえできたら、予想外なことが起こっても大丈夫！
リスク対策で「安く仕入れる」が
— てらのこ🐇不動産投資🐢 (@sally88265041) July 28, 2023
1番わかりやすい。
・思ったよりリフォームが必要
・想定家賃より低い
・予想外な修繕発生
・金利が上がる
・売却に時間がかかる
こんなことがあっても
大失敗にはならない🙂
初心者は取返しのつかない大失敗を防ぐことが重要です。最初からボロ戸建てやレバレッジMAXのアパートを購入するのも一つの手ですが、きちんと出口も考えてシミュレーションを行い、計画的に購入するようにしてください。
築古戸建て投資の出口戦略については、こちらの記事に載せています。地方で戸建て投資に挑戦してみたい方は必見です。
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